Emlakplandemisi

Dünya milenyuma büyük umutlarla girmişti. 90’ların savaş ekonomisi meyvelerini vermiş, küresel bir zenginlik rüzgârı püfür püfür esmeye başlamıştı. Her ne kadar Türkiye bu döneme tarihinin en büyük ekonomik krizlerinden biriyle girse de, dünyanın büyük bir bölümü refahın zirvelerini yaşıyordu. Yeni bin yılın ilk 8 yılı, rüya gibi geçti. Başta petrol olmak üzere ticari ürünlerin hemen hepsi kıymetlendi. Yatırımcılar elini neye atsa kâr ediyordu. Asya’nın kalabalık ülkelerinde görülen yüksek büyüme oranları, Çin ve Hindistan’ın enerji iştahını kabartmıştı. 2008 yılına gelindiğinde, gıda fiyatları tarihin en yüksek düzeylerine ulaşmış ama bu bir kriz olarak değil zenginlik alameti olarak yorumlanmıştı.

Emlak fiyatları her geçen yıl katlanmış, ‘nohut oda bakla sofa’ya yatırım yapanlar, yatırımlarını birkaç yıl sonra ‘sırça köşkler’ olarak geri almayı başarmıştı. 1 koyan 3 alıyordu. Ama kimse, aradaki 2’nin nereden geldiğiyle ilgilenmiyordu. Tüm bunların ‘kıyamet alametleri’ olduğu ise, 2008 yılı başlarında ortaya çıktı.

Püfür püfür esen küresel zenginlik rüzgârı, 2008 Martında ABD’li yatırım bankası Bear Stearns’ın batmasıyla bir anda kriz fırtınasına dönüştü. Hiç işi olmamasına rağmen emlak piyasasına giren banka, başka bir şirkete satılarak kurtarıldı ama onun gibi ‘emlak kurnazlığı’ yapan pek çok banka ve şirket yıl sonunu göremeden battı. Bunlardan en büyüğü olan Lehman Brothers 15 Eylül 2008’de iflasını açıkladığında ve aynı gün yatırım bankası Merrill Lynch’e el konulduğunda, kriz fırtınası tüm dünyaya yayıldı.

Farklı senaryo, aynı film

Aradan geçen 12 yılın sonunda, dünya yine 2008 krizi öncesinde çekilen filmin aynısını izlemeye başladı. Fakat bu kez farklı bir senaryoyla. Geçtiğimiz yıl 23 dolara kadar düşen petrol fiyatları, haber yayına hazırlanırken 85 dolara dayanmıştı. Gıda fiyatları dünya genelinde büyük bir artış gösterdi.

Singapur’dan ABD’ye, İrlanda’dan Türkiye’ye kadar emlak fiyatları el yakmaya başladı. Fakat 2008 öncesinde ‘fırsat’ alameti olan bu durum, bugün daha büyük bir krizin ayak sesi olarak yorumlanıyor.

‘Emlak virüsü’ de Çin işi

Hemen hemen her ülkede emlak fiyatlarının anormal artış yaşamasının farklı nedenleri var. Fakat genel olarak bakıldığında, böyle bir krizin yaşanması için gerçekte elle tutulur bir neden yok. Uzmanlara göre şu anda dünyada yaşanan emlak krizinin nedeni ‘arz sıkıntısından’ değil, dar gelirliler için uygun olan evlerin aşırı fiyatlanmasından kaynaklanıyor.

Pandemi döneminde tüm dünyada göçmenlerin yurtlarına dönme eğilimi göstermesi, PĞ İlk başlarda normal görünen bu gelişme, ABD ve AB’deki büyük emlak şirketlerinin krizi fırsata çevirme hevesi nedeniyle bir anda derinleşti. Fakat asıl darbe yine Çin’den geldi.

Koronavirüsü de dünyanın başına belâ eden ve sonrasında pandemiyle küresel bir deney yapan Çin, bu deneyde emlak krizini de kullanmaya başladı. Çin’in en büyük, dünyanın ise sayılı gayrimenkul şirketlerinden Evergrande, eylül ayında iflasın eşiğine geldi. Şirketin hükümete yazdığı bir mektupla ortaya çıkan sıkıntı, bir anda küresel bir krize dönüştü.

• Aman teğet geçmesin
• 2008 krizi patladığında, ‘teğet’ kelimesi bir anda Türkiye’nin en popüler kelimesi olmuştu. O zaman Başbakan olan Cumhurbaşkanı Erdoğan, küresel krizin Türkiye’yi çok fazla etkilemeyeceğini ifade etmek için ‘kriz bizi teğet geçecek’ demiş ve bu söz gündeme damga vurmuştu. Durum gerçekten de Erdoğan’ın dediği gibi oldu. Yunanistan’ın battığı, İzlanda’nın ülke olarak iflasını açıkladığı, Avrupa’nın bölünmenin eşiğine geldiği, ABD’nin 1929’dan beri en büyük krizi yaşadığı dönemi Türkiye gerçekten de çok küçük hasarlarla atlattı. O küçük hasarların nedeni ise, muhalefetin ve kriz fırsatçılarının puslu havada avlanmak için ülkede kriz varmış gibi bir hava oluşturmasıydı. Aynı ekip, son yaşadığımız emlak krizinde de sahneye çıktı. ‘Ev bulamıyoruz’ diyen öğrenciler sokaklara döküldü, CHP’nin ağır topları hükümeti ‘milleti evsiz bırakmakla’ suçladı. O ‘öğrencilerin’ aslında üniversitelerde kaydı bile olmayan terör iltisaklı eylemciler, onları savunan CHP’lilerin ise emlak kralı olduğu gerçeği ise muhalif çığlıkları arasında kaybolup gitti.

Krizi ‘sopa’ olarak kullanıyor

Krizin bu kadar büyümesinin altında ise Evergrande’nin büyüklüğü yatıyor. 2018’de Brand Finance tarafından dünyanın en değerli emlak şirketi seçilen Çin devi, değerini bir yılda ikiye katlamıştı. Daha bu yılın başında ise Fortune dergisi tarafından dünyanın en büyük 122. şirketi ilan edildi.

Fakat bu büyüklüğün altında daha da büyük bir balonun yattığı, ancak eylülde anlaşıldı. Evergrande, Fortune listesine girerken, bir yandan da 310 milyar dolarlık bir borç batağının içinde sessizce çırpınıyormuş. Fakat ‘dünyanın en borçlu şirketleri’ listesinde birinci olduğu kamudan saklanmış. Türkiye’nin net dış borç stokunun 267 milyar dolar olduğu düşünüldüğünde, Çin’in elinde nasıl bir bomba olduğu daha iyi anlaşılabilir.

• Çin gibi kontrolcü ve finansal ipleri sıkı sıkıya elinde tutan bir devletin, Evergrande gibi bir bombanın patlamak üzere olduğunu önceden anlamaması çok da mantıklı değil. Şirket 171 Çin bankasına, 121 finansal şirkete 310 milyar dolar borçlanırken, komünist Çin yönetiminin uyuduğunu düşünmek saflık olurdu. Zaten Çin hükümetinin Evergrande olayına yaklaşımı da, durumun kontrollü bir ‘batış’ olduğunu gösterdi.

Çin yönetimi, battığı açıkça ortaya çıkan şirkete uzun süre hiçbir müdahalede bulunmadı. Haber yayına hazırlanırken, şirkete müdahale edileceğine dair bir belirti de yoktu.

310 milyarlık borcunun yaklaşık 30 milyarı ABD ve AB merkezli şirketlere olan Evergrande, Çin hükümeti tarafından tıpkı koronavirüs gibi bir koz, hatta bir sopa olarak kullanıldı. Çok geçmeden de bunun meyvelerini aldı. Dünya genelinde yaşanan emlak krizi daha da derinleşti. Ve Çin virüsüyle yaklaşık bir yıl evlerine hapsedilen dünyalılar, başka bir Çin virüsüyle o evlerinden oldular.

Türkiye: kendi kuyusunu kazanların ülkesi

Türkiye de küresel emlak krizinden nasibini aldı. Zaten bir şeyin küresel olup da Türkiye’de ilgi çekmemesi diye bir şey artık mümkün değil. Avrupa’da emlak kriziyle ilgili ilk haberler çıktıktan sonra, krizin ‘küresel’ boyutlara ulaşacağı dedikoduları yayılmaya başladı. Kriz haberlerine bayılan medyamız da, bu haberleri biraz daha köpürterek kendi okuyucularına taşıdı. Eline mikrofon alan muhabir sokaklara çıkıp ‘emlak krizi’ haberi yaptı. Ve kaçınılmaz sonuç olarak kriz bizim kapımızı da çaldı. Vatandaş kiralamak istediği evinin fiyatını artırdı. Kiracısı olan ev sahiplerinin ise birdenbire o eve taşınmak isteyen Almanya’daki çocukları(!) peyda oldu. Tamah konusunda sınırsız bir iştahı olan ‘Türk yatırımcısı’, başka bir manipülatöre yâhut da düşmana gerek kalmadan tek başına piyasayı alt üst etti.

• 25 milyon haneye 39 milyon konut var
• • 2021 verilerine göre, Türkiye’de çok küçük bir kısmı halen inşaat halinde de olsa toplam 39 milyon konut bulunuyor. Yani oturulabilir durumda daire ve evlerden oluşan 39 milyon ‘potansiyel hane’ var. Buna karşılık Türkiye’deki hane sayısı 24 milyon 604 bin. Yani içinde en az 1 kişinin oturduğu ev veya daire sayısı 25 milyonun biraz altında. 25 milyon hanenin 4,6 milyonu İstanbul’da bulunuyor. Yaklaşık 16 milyon İstanbullu, toplam 1 milyon 160 bin binadaki 4,6 milyon hanede yaşıyor. Dolayısıyla Türkiye’de konut stoku noktasında sorun bulunmuyor.

• Geçtiğimiz 10 yılda, Türk müteahhitler büyük bir atılım yaparak dağa taşa binalar dikti ve Türkiye’nin bir ‘konut krizi’ yaşamasının önüne geçti. Fakat müteahhitlerin bu cansiperane çabası, yeni bir kriz doğurdu. 2018 yılına gelindiğinde Türkiye, aşırı konut fazlası nedeniyle bir ‘konut yığılması’ krizi yaşadı. Aslında sadece müteahhitleri ilgilendiren bir kriz olsa da, müteahhitlerin “İnşaat sektörü 2 bin sektörü ilgilendiriyor. Kriz daha da yayılır” açıklamaları, bu garip krizin bir anda ülke gündemine gelmesine neden oldu.

• Krizin daha da büyümemesi için hükümet yeni düzenlemeler yapma kararı aldı. Özellikle sıfır konutların satışını kolaylaştırmak için faizler düşürüldü. Kamu bankaları, sıfır konut alacaklar için o günkü ‘konut kredisi’ faizlerini yaklaşık üçte bir oranında düşürdü. Onları özel bankalar izleyince, büyük bir balon patlamadan söndürüldü. Ve tüm bunlar, sadece 2 yıl önce yaşandı.

• Türkiye hâne bilgisi
• Ev sahibi olan âile 14,2 milyon %57,8
• Başkasına ait evde oturan 8,4 milyon %34,2
• Toplam hâne sayısı 24,6 milyon
• Başkasına ait evde oturan
• Kiracı hâne 6,5 milyon %77,4
• Ebeveynine ait evde oturan 948 bin %11,3
• Lojmanda oturan 77 bin %0,91
• Toplam hâne 8,4 milyon

Karaborsacıların dediği oluyor

Tabii ki bu durumdan sadece gününü kurtarmaya çalışan mülk sahipleri sorumlu değil. Emlak dünyası konusunda uzun yılların tecrübesine sahip olan Tebernüş Kireçci, Gerçek Hayat’ın geçen ayki sayısına verdiği röportajda karaborsacılara dikkat çekerek şunları söylüyordu: “Özellikle demir ve çimentoda çok güçlü lobi vardır. Bu lobiyle bugüne kadar hiçbir hükümet baş edemedi. Bundan sonra da edebileceğini zannetmiyorum. Malzemeciler karaborsacılık yapıyor. Önce iç piyasaya “mal yok” diyorlar. Mal vermiyorlar. Sonra da alıcıları bulduğu fiyattan almaya razı hâle getiriyorlar. Kötü olansa ilgili bakanlıkların müdahale etmeyip, seyretmesi.”

Ama sorun sadece fırsatçı ev sahipleri ve karaborsacı tüccarlardan da ibaret değil. Türkiye’deki yabancı sevdası, emlak sektörünü de derinden etkiliyor. Normal şartlarda Türkiye’ye döviz kazandırması gereken dış satışlar, iç piyasayı terbiye etmek için kullanılıyor. Tıpkı taksicilerin turist almak için kendi vatandaşını yolda bırakması gibi büyük emlak ajansları da, yabancılara ev satmak için kendi vatandaşını sokakta bırakıyor. Bu durumda da en büyük iş, TOKİ’ye düşüyor.

Fakirin umudu Toki

Geçtiğimiz yaz 1 milyonuncu dairenin anahtarını Cumhurbaşkanı Erdoğan eliyle hak sahibine teslim eden TOKİ, piyasada alt gelir grubu için konut üreten tek ‘firma’. TOKİ’nin sadece alt gelir grubu için farklı il ve ilçelerde 101 projesi bulunuyor. Bunlardan 81’i bitmiş, geri kalanların ise yüzde 90’dan fazlası tamamlanmış durumda.

TOKİ bugüne kadar alt gelir grubuna 36.617 konut teslim etmiş, 6.050 konutun ise yapımı tamamlanmak üzere. Yani TOKİ bugüne kadar 42 binden fazla konut üreterek ‘alt gelir grubu’na düşük fiyattan vermiş. Toplamda üretilen 1 milyon konut içinde çok cüzi değil komik sayılabilecek bir rakam. Buna rağmen Türkiye’de alt gelir grubunun tek alternatifi yine de TOKİ.

Fakat ‘alt gelir grubu konut projelerinden’ faydalanmanın en zor kısmı, alt gelir grubu şartlarını yerine getirmek. Eğer bir evdeki âile üyelerinin toplam geliri (yol, yemek vs dahil) 6500 lirayı geçiyorsa, alt gelir grubu sayılmıyor. Yani bir evde 2 kişi asgari ücretle çalışıyorsa sorun yok ama üçüncü bir kişi eve ayda 850 TL daha gelir sağlarsa (ve bunu resmi yollarla yaparsa) âilenin ‘alt gelir grubu’ özelliği ve ev hayali sona eriyor. Zaten alt gelir grubu şartları sağlansa bile, TOKİ, yatırımlarının yüzde 95’ini, orta ve üst gelir gruplarının alabileceği evlere yaptığı için alt kesim ancak kura çekilişlerinde şanslıysa evine kavuşabiliyor.

Herkesin derdi başka

Emlak krizi küresel çapta yaşansa da, hemen her ülkenin kriz nedeni farklılık gösteriyor. Mesela Fransa’da emlak fiyatları son 10 yılda ortalama yüzde 22 artmasına rağmen, bölgeden bölgeye büyük farklar yaşanıyor. Paris’te sadece son bir yılda fiyatlar yüzde 20 oranında arttı. Strazburg, Lyon, Bordeaux gibi metropollerde de büyük bir emlak krizi yaşanıyor. Özellikle pandemi kapanmalarının bitmesinin ardından büyük şehirlere dönen öğrenciler büyük bir krizle kaşı karşıya kaldı. Paris’te ‘ücretsiz barınma’ sağlayan derneklerin önünde uzun kuyruklar oluştu. Almanya ise yıllar sonra

yüksek enflasyonla karşı karşıya. Ağustosta yüzde 3.9’la rekor kıran enflasyon, Eylülde 4.2’yi görerek 28 yılın rekorunu kırdı. Ülkede konut inşaatı maliyetleri bir yılda yüzde 12,6 arttı ve 1970’ten beri en yüksek seviyeye ulaştı.

Almanya’nın büyük şehirlerinde de büyük bir ‘kiralık konut’ krizi yaşanıyor. Berlin Belediye Başkanı Mueller, “Toplumun bazı kesimlerinin artık daire alacak paraları olmadığı için şehrimizin bazı bölümlerinden dışlandığına tanık oluyoruz” diyerek durumun sadece ekonomik değil aynı zamanda sosyolojik bir krize dönüştüğünü de itiraf etti. Fakat pek çok AB ülkesinde olduğu gibi Almanya’daki emlak krizinin nedeni de ‘büyük şirketler’. Ellerinde binlerce daire tutan bu yatırımcı şirketler, ülkede emlak piyasasını belirliyor. Berlin hükümeti, iki büyük ‘kurumsal ev sahibinden’ 2,46 milyar euroya yaklaşık 15.000 daire satın alarak piyasayı rahatlatmayı denedi.

En büyük dertleri yabancılar

Kanada'da son bir yılda ev fiyatları yüzde 30 yükseldi. Ülkede, Başbakan Trudeau’nun ne yapacağı hakkında hiçbir fikri olmadığı konuşuluyor. Muhafazakâr lider Erin O’Toole, “konut krizi”yle başa çıkmak için üç yıl içinde bir milyon ev inşa etme sözü verdi; Yeni Demokrat Parti lideri Jagmeet Singh ise, yabancı alıcılardan yüzde 20 ek vergi alacağını açıkladı. En sonunda konuya dâhil olan Trudeau, yabancılara iki yıl boyunca emlak satışını yasaklayacağını duyurdu. Fakat bu sözünü yerine getirmek için 20 Eylül’deki seçimleri kazanmasını şart koştu.

Kiraları düşürmeyen hükümeti düşürdüler

• İsveç’te emlak kiralarının belirlenmesinde uzun yıllardır ilginç bir sistem uygulanıyor. “Hyresgastföreningen” denilen ‘kiracılar birliği’, tüm kiracılar adına ev sahipleriyle her yıl pazarlığa oturuyor ve bu pazarlık sonucu o yılın kira artışları belirleniyor. Bu yüzden de diğer AB başkentlerinin aksine, Stockholm’de kiraların daha mâkul olmasının altında da bu katı pazarlık süreci yatıyor.

Fakat ülkedeki sağ- liberal partiler, yıllardır bu kuralın esnetilmesi için çalışıyordu. Sonunda istediklerini almaya da çok yaklaştılar. Ülkedeki koalisyon hükümetinin başbakanı Stefan Löfven, sağcılara ve liberallere daha çok yaklaşmak için kiraları kiracıların değil ev sahiplerinin belirleyeceği yeni bir sistem önerdi. Ülkede büyük bir öfkeye neden olan bu girişim nedeniyle, Başbakan ve hükümet hakkında gensoru verildi. Parlamentodaki sol grupların desteğini kaybeden başbakan Löfven, meclisteki güven oylamasında yeterli oyu alamadı ve koltuğundan oldu. İsveç’te 1958’den bu yana ilk kez bir hükümet gensoru ile düştü ve sebebi de ‘emlak krizi’ oldu.