Emlâk kri̇zi̇ni̇ çözmek kolay önce çözümü i̇stemek lazım
Ülkemizde yüksek enflasyon birçok sektörü olumsuz etkilediği gibi, yıllardır ülkenin lokomotifi olduğu söylenen konut sektörünü de ciddi mânâda sarstı, her şeyiyle tepetaklak etti. Ev fiyatları birkaç ay içerisinde yüzde 200'leri aşan rakamları gördü, kiralar da buna paralel olarak en az 2-3 misli zamlandı. 15-20 yıllık kiracılar bile artık istenen kira artışını yapamadıkları için ev sahipleri tarafından kapının önüne konuyor, üstelik yüksek fiyat artışına rağmen piyasada doğru düzgün kiralık ev bulmak mesele. Yaşananlar, seçimlere sadece bir sene kala ülkemizdeki sosyal bünyeyi darmadağın eden bir huzursuzluk dalgasına dönüşürken, başta İstanbul olmak üzere bütün ülkede tedirgin bir sosyolojik iklim hüküm sürüyor. Peki, ne olacak? Bu gidişat daha ne kadar devam edecek? Bir çözüm yolu mevcut mu? Gerçek Hayat olarak konuyu emlak piyasasının tecrübeli ismi Tebernüş Kireççi ile konuştuk.
Konut fiyatlarındaki artış enflasyon, döviz kuru vb. parametrelere bakınca normal duruyor mu?
Durmuyor. Ama Türkiye’de ve dünyada normal olan ne var? Normal akışında olan hiç bir şey yok. Olmayacak. Çünkü dünyanın zembereği boşaldı. Kayışı koptu. İstanbul ve Türkiye’de emlak balonu oluşmaya başladı. İşin kötü tarafı bu balon gerekli tedbirler alınmazsa İstanbul’da 5 yıl, Anadolu şehirlerinde ise gelecek 3 yılda şişmeye devam edecek.
3 yıl, 5 yıl diyorsunuz, çok değil mi bu süre?
Yeni bir arz fazlası oluşuncaya kadar bu böyle devam eder. Arz artırılmazsa konut fiyatlarındaki yükselişin önüne kesinlikle geçilemez.
Yabancılara konut satışının bu fiyat artışında rolü nedir?
Rolü çok büyük. Her ne kadar yabancıya satılan konut oranı yüzde 4-5 seviyesinde olsa da piyasa mekanizmasında çarpanı çok yüksek. Âdeta piyasayı mahvediyor. Nasıl mı? İkinci elde zâten satılık konut sayısının az olduğu bir sitede, bir konut satışa çıkartılırsa, yabancılara satış yapan acenteler bu konut sahibine daha yüksek fiyat teklif edip ikna ediyor. Diyelim ki, kira çarpanına göre konutun fiyatı 2 milyon TL. Acenteler aynı konutu 3 milyon TL’ye satmayı teklif ediyor ve bunun karşılığında yüzde 10’lara varan komisyon isteyebiliyor. Nitekim satıyorlar da...
Bunu gören betoncular, ev fiyatları yükseldiği için beton fiyatlarına zam yapıyor. Beton fiyatlarına zam yapıldığını gören tüm malzemeciler zamları üst üste bindiriyor. Müteahhit hesap kitap yapıyor, işin içinden çıkamıyor. Bir zam da müteahhit yapıyor. İnşaat aşamasındaki konutta zam olduğunu gören ikinci elde konut satmak isteyenler de bu zamma kayıtsız kalmıyor. Anlayacağınız yabancıya konut satışının oranı düşük olsa da yaptığı tahribat yüksek.
Yabancıya konut satışında bir takım usulsüzlükler yapıldığı, çok cüzi rakamlara hatta sadece komisyon ücretine bile vatandaşlık alındığı söylentileri mevcut. Bu işi denetlemek o kadar zor mu?
Hiç zor değil. Ama denetleyen olursa... Türkiye’de yabancılara bugüne kadar satılan konutların mercek altına alınması gerekiyor. Satışların yarısı olmasa bile en az yüzde 30-35’i hileli ve fiyatı şişirilmiş satış.
Konut fiyatlarına paralel olarak kiralar da anormal bir şekilde arttı, üstelik kiralık ev bulmak da mesele hâline geldi. Bu durum sürdürülebilir mi, sonu nereye varacak?
Bu sadece Türkiye’de değil dünyada büyük sıkıntı. Hollanda, kira artışına sınır getirmeye hazırlanıyor. Normal şartlarda bu böyle sürdürülemez. Ama biz ‘balık hafızalı’ bir milletiz. Her şeyi çabuk unutuyoruz. Biz bu filmi 1990’lı yılların sonunda görmüştük. O zaman da birden fazla âile aynı evde yaşamaya başlamıştı. Emlakçılar o tarihlerde kiralık evi gezdirirken bile ücret isterlerdi. Gerekli önlemler alınmazsa yine aynısını yaşayacağız.
Fâiz bir illettir malum, fakat bir de ülke gerçekleri var. Nitekim son günlerde 0,99 fâizli konut ilanı yapıldı. Pandemi döneminin en kârlı kurumları olan bankalar ise ‘bize yazı gelmedi’ diyerek işlem yapmıyormuş. Peki bu nedir, bir çeşit kazan kaldırma mı?
Bu soruyu bana sormanız yanlış. Bu sorunun sorulması gereken kişiler, kamu bankalarının yöneticileri. Türkiye’de hem özel sektörde, hem kamuda ciddi bir liyakat sorunu var. Liyakat; devletlerin ve milletlerin bekâsı, yoluna devam etmesi için gerekli. Liyakat esasıyla harekete geçecek olsanız kamuda çok az yönetici kalır. Bu her alanda hissediliyor. Kamu bu durumda. Özel sektör farklı mı? Farklı değil. Aynı sorun özel sektör için de geçerli. 100 yılda dünya markası çıkaramamışsak, bunun temel nedeni liyakatsizliktir.
Bir uzman olarak ne dersiniz, bu krizi durdurmanın bir yolu yok mudur, neler yapılmalı?
Durdurulmak isteniyorsa durdurulur. Çok kolay. Gayrimenkul sektörünü iyi bilirim. Yapılan hataları geçmişte defalarca yazdım, çizdim, söyledim.
Çözüm yolu belli:
- - Yabancıya konut satışı âcilen durdurulmalı. Ofis ve işyeri satılabilir.
- - Gayrimenkul yatırımı karşılığı vatandaşlık verilmesi yanlış. Oturum izni verilebilir.
- - Çimentocular ve betoncular başta olmak üzere tüm inşaat malzeme fiyatlarına denetim getirilmeli. Türkiye’de çimento karteline bugüne kadar kimsenin gücü yetmedi. Birilerinin bu karteli tasfiye etmesi gerekiyor.
- - İnşaat malzemeleri ihracatına sınır getirilmeli.
- - Belediyelerin imar birimleri torpilli elemandan geçilmiyor. Bu işin partisi pırtısı yok. İmar müdürlüklerinde projeler hızlandırılmalı.
Bunlar yapılırsa arz artar. Arz artarsa fiyatların artışı ve kiraların yükselişi durdurulur. Gezegende kilometrekare başına en fazla müteahhit düşen ülkeyiz. Bu ülkede uğraşsanız konut sıkıntısı olmazdı. Çok şükür bunu da becerdik.