Yargıtay’dan emsal karar: Ev sahipleri, kiracının ödediği bazı masrafları geri ödemek zorunda kalacak
Kira ilişkilerinde en çok tartışma yaratan konulardan biri, hangi masrafın kiracıya hangisinin ev sahibine ait olduğudur. Pek çok kiracı, kullanım dışı büyük arızaları kendi sorumluluğu sanarak cebinden karşılıyor; ancak Türk Borçlar Kanunu bu konuda oldukça net. Kanuna göre, kiralananın kullanılabilirliğini sağlamak ev sahibinin temel yükümlülüğü. Bu nedenle kiracının zorunluluk nedeniyle yaptığı büyük onarım giderlerinin iade edilmesi gerekiyor.
Türk Borçlar Kanunu, ev sahibinin kiralananı “kullanıma elverişli halde bulundurma” yükümlülüğünü açıkça belirtiyor.
Bu kapsamda ev sahibine ait masraf kalemleri şunlar:
tesisat arızalarının giderilmesi,
kombi veya kalorifer kazanının yenilenmesi,
çatı ve dış cephe onarımları,
kapsamlı asansör bakımları,
yıllanmış elektrik ve su tesisatının komple yenilenmesi.
Bu tür işlemler yüksek maliyetli ve yapısal olduğu için kanunen ev sahibinin sorumluluğunda kabul ediliyor.
Kiracı bu masrafları öderse ne olur?
Uygulamada bazı ev sahipleri onarımı geciktiriyor ya da masrafı üstlenmekten kaçınıyor. Bu durumda kiracı, yaşam güvenliğini sağlamak ya da eve kullanılabilir hâle getirmek için zorunlu olarak onarım yaptırırsa, ödediği tutarı ev sahibinden talep etme hakkına sahip.
Bu ödemeler “zorunlu gider” niteliğinde kabul ediliyor ve hukuken iade edilmesi gerekiyor. Kiracı fatura ve makbuzlarını saklayarak, gerekirse noter kanalıyla ihtar çekerek masrafı talep edebiliyor.
Yargıtay’ın emsal kararları ne diyor?
Yargıtay, çeşitli davalarda kiracının zorunlu onarım giderlerine ilişkin şu ilkelere dikkat çekiyor:
Kiralanandaki ayıp giderilmeden ev sahibinin sorumluluk üstünden kaçamayacağı,
Kiracının kendi bütçesiyle yaptığı zorunlu tamiratın bedelinin ev sahibi tarafından karşılanması gerektiği,
Kiracının ödediği tutarı kira bedelinden mahsup edebileceği.
Bu kararlar, kiracının korunmasına yönelik mevcut yasal çerçeveyi güçlendiriyor.
Hangi durumlarda kiracı ücret iadesi isteyebilir?
Ev sahibine ait olmasına rağmen kiracının mecburen ödeme yaptığı bazı örnekler:
çatının akması nedeniyle ustaya ödeme yapılması,
elektrik tesisatının arızalı olduğu için komple yenilenmesi,
tamamen bozulan kombinin yenilenmesi,
binanın zorunlu güvenlik veya kullanım onarımının ertelenmesi.
Bu masraflar ev sahibinin yükümlülüğünde kabul edildiğinden, kiracı tarafından karşılandığında geri ödeme hakkı doğuyor.
Kiracı haklarını bilmeli, ev sahibi sorumluluğunu yerine getirmeli
Kanun, kira ilişkilerinde kiracıyı koruyacak net hükümler içeriyor. Eğer kiracı, ev sahibinin yapmakla yükümlü olduğu bir onarımı zorunluluktan kendi parasından karşılarsa, ödediği tutarı geri alma hakkına sahip. Uzmanlar, kiracıların özellikle fatura ve makbuzları saklamasını ve gerektiğinde yasal yollarla talepte bulunmasını öneriyor.
