Konut balonu şişiyor
Küresel bir konut krizi yaşanıyor. 2008 krizinden bu yana dünyanın bütün büyük kentlerinde kiralık ve satılık konut fiyatları roket hızıyla artıyor. Küresel konut balonu alt ve orta sınıflar ile ücretlilerin ev sahibi olmasını zorlaştırdığı gibi kira maliyetleri de ağır yük oluşturmaya başladı.
2008 krizinden bu yana dünyanın bütün büyük kentlerinde kiralık ve satılık konut fiyatları roket hızıyla artıyor. Küresel konut fiyatlarındaki hızlı artış orta sınıfların ve ücretlilerin ev sahibi olmasını zorlaştırdığı gibi kira maliyetleri de ağır yük oluşturmaya başladı. Uzmanların yeni bir küresel konut balonunun başladığı yolundaki endişeleri gittikçe büyüyor. San Francisco’da aylık kirası Ocak 2010’da 1.250 dolar olan bir daire günümüzde 4.125 dolar. Londra’da ortalama konut fiyatları ikiye katlandı, 2009’da 300 bin sterlin iken şimdi 600 bin.
Britanya’da konutlar ortalama 86 metrekare ile belki de zengin Batı’nın en küçüğü olmasına rağmen en pahalısı ve en hızlı artanı… Britanya’da konut boyutları ortalama Amerikan evinden yüzde 40 daha küçük ancak bu durum Britanya’da konut yatırımına olan iştahı azaltmıyor. Uzmanlar, Britanya’da evlerin yüzde 40 aşırı değerli olduğunu hesaplıyor. 2002 ile 2012 arasında tipik bir Londra evi, ortalama yıllık maaşın 7 katına satılırken, bu rakam günümüzde 12 katına çıkmış durumda.
2000 ile 2006 arasında Britanya ile ABD’de konut fiyatları yüzde 80 ile benzer oranda arttı. ABD’de mortgage kriziyle konut balonu patladı ve finansal kriz ile birlikte 2007 ile 2012 arasında konut fiyatları zirvesinden yüzde 25 değer yitirdi. Britanya’da ise 2008-2009 arasındaki kısa bir moladan sonra fiyatlar artmaya devam etti. Özellikle son dönemlerde daha da hızlandı. Britanya’da konut fiyatları 2013 başından bu yana yüzde 24 değer kazandı. Londra ise rekortmen… 300 milyon sterline ulaşan fiyatlarla dünyanın en pahalı konutlarının pazarlandığı Londra’da San Francisco, Vancouver ve Stockholm gibi merkezlerle birlikte yıllık ortalama fiyatlar son 3 yılda yüzde 13 arttı.
Konutta ABD pazarı tam bir dalgalı deniz… 1970 ile 1998 arası ortalama ev fiyatları gayet istikrarlıydı; 160 bin doların üstü ile altı arasında hafifçe dalgalanıyordu. 1998’den sonra konut fiyatları roket hızıyla artmaya başladı. 2006 yılında finans sektörü öncülüğündeki patlama döneminin zirvesinde ortalama ev fiyatı 275 bin dolara çıktı. Krizle birlikte bu rakam 2012 yılında 158 bin dolara kadar indi ve halen 187 bin dolar seviyesinde seyrediyor. Konut fiyatlarının en pahalı olduğu şehir San Francisco’da ise kriz öncesinde 2006’da 844 bin dolara çıkan fiyatlar krizin ardından 2012’de 514 bin dolar ile dip yaparken, halen 735 bin dolarda…
Hong Kong konut piyasası ise en çılgını… ABD konut sektöründeki çöküşten de etkilenmeyen Hong Kong’da fiyatlar kimi bölgelerde 2004 ile günümüz arasında üçe katlandı. The Economist’in konut fiyat endeksine göre, konut fiyatlarının en çok arttığı ülke olan Hong Kong’da 2000-2015 arası yüzde 133, 2010-2015 arası yüzde 66 reel artış söz konusu... Dünyada en zor ev sahibi olunabilecek ülke olan Hong Kong’da ortalama konut fiyatları, eğitimli ortalama beyaz yakalı bir işçinin yıllık maaşının tam 19 katı… Avusturalya’dan İsviçre’ye kadar örnekler hep böyle… Merkez bankalarının parasal genişletme programlarıyla küresel finansal sistemde ucuz kredi bulmak kolaylaştıkça, konuta olan talep de artıyor. Hemen hemen tüm gelişmiş ülkelerdeki ekonomi yönetimlerinin uyguladığı sıfır faiz politikası hisse senedi borsalarında olduğu kadar gayrimenkul piyasasında da spekülasyonu körüklüyor.
Yükselen fiyatlar kiraların da artmasına neden olurken, işçilerin, orta ve alt sınıfların barınma maliyetleri artıyor, her geçen yıl gelirlerinin daha fazla bölümünü barınmaya ayırmak zorunda kalıyorlar. İsviçreli yatırım bankası UBS de, geçen yılsonundaki gayrimenkul sektörü raporunda Londra ve Hong Kong’un konut fiyatı balonu konusunda en büyük risk ile karşı karşıya olan iki büyük küresel şehir olduğunu açıkladı. Bankanın raporunda, Sidney, Vancouver, San Francisco ve Amsterdam’da da konut fiyatlarının belirgin ölçüde aşırı değerli olduğu belirtildi.
Konut krizinin bir başka boyutu da kiralardaki artış. Yükselen fiyatlar nedeniyle ev sahibi olamayan kesimler kiraya yöneliyor kuşkusuz. Ancak kiralar da gelirlerden hızlı artıyor. Harvard Üniversitesi Konut Çalışmaları Merkezi'nin bir araştırmasına göre, ABD’de 2001 ile 2014 arasında ortalama reel kira yüzde 7 artarken, aynı dönemde ortalama hane halkının geliri yüzde 9 düştü. Fiyatlardaki yükseliş ve gelirdeki düşüş daha fazla kiracının piyasaya çıkmasına neden oluyor. ABD’de 2005 ile 2015 arasında 9 milyon yeni ev kira pazarına çıktı ve bu 10 yılın rekoruydu.
2015 yılında 10 yıl öncesine göre yüzde 31’lik artışla ABD’deki evlerin yüzde 37’si kiralıktı ve bu da 1960’lardan bu yana en yüksek orandı. Los Angeles konut sıkıntısı ve kiralardaki artış ile dikkat çekiyor. 2010 yılında bir odalı ortalama bir dairenin aylık kirası 1.224 dolar iken 6 yıl sonra 1.935 dolara çıktı ve önümüzdeki yıllarda kiraların daha da artacağı tahmin ediliyor. Şehirde 2013-2015 arasında evsiz sayısının yüzde 16 artmasının nedeni de bu.
Büyük şehirlerde alt ve orta gelir gruplarının ev sahibi olması ise gittikçe güçleşiyor. Ortalama hane halkı geliri ve ortalama konut fiyatı arasındaki oranı temsil eden “median multiple” özellikle büyük şehirlerde rekorlar kırıyor. Demographia International’ın hesaplamalarına göre bu oran 3 civarında (örneğin bir aile yılda 50 bin dolar kazanıyorsa, üç yıllık geliri ile 150 bin dolarlık bir evi alabilmesi normal) olmalı. Bu çarpanın beş ve üzerinde olması, aileler için karşılanamaz oluyor.
2015 yılında Demographia’nın Britanya, ABD, Kanada, Avusturalya, İrlanda ve Japonya gibi ülkelerde 367 şehirde yaptığı araştırmaya göre; bu oranın en yüksek olduğu şehirler şöyle: Hong Kong (19.0), Sidney (12.2), Vancouver (10.8), Melbourne, (9.7), Auckland (9.7), San Jose (9.7), San Francisco (9.4), Londra (8.5), Los Angeles (8.1) ve San Diego (8.1). Kritik soru, “konut piyasasında bir balon olup olmadığı…” Eğer bir balon söz konusu ise, patlama gerçekten etkili olacak demektir. Belki 2008 krizinden daha şiddetli… Kimi uzmanlar “2006’dan daha büyük bir balon var” diyor.
Örneğin, servetinin büyük bölümünü olumsuz piyasa koşullarında aldığı “ayı” pozisyonları ile yapan ünlü spekülatör George Soros, fazlasıyla karamsar, “Borsadan, konuta her şeyde balon var” diyor. Bu nedenle uzun aradan sonra yatırım dünyasına dönüş yaparak küresel piyasalarda satıcı olduğunu açıkladı. ABD’de henüz balon olmadığını savunanlar, fiyatların henüz 2008 krizi öncesindeki seviyede olmadığını söylüyor. Ancak fiyatlar çok hızlı artıyor ve Dallas, Denver gibi kentlerde zirveyi geçmiş durumda.